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 行業動態

旅游地產不是地產

發布時間:2015-04-27 查閱[651]

 

一、中國旅游度假經歷的三個時代

 

大家對旅游都不陌生,過去中國旅游度假一直都很火,但并不是身處其中的都賺錢。總結一下,中國旅游度假在經歷三個時代的變化。

 

05年之前,旅游稱之為跟團游時代。這個時代的特點是觀光游,吃住游購娛,誕生了5A景區、5星酒店,火車,汽車。比較有代表性的是5A風景區:少林寺,黃果樹、黃山風景區;5星酒店:洲際,皇冠,金陵,錦江;旅行社:國旅、中青旅、港中旅。這個階段的營銷特點是政策導向,人們的消費特點是第一次出門,嘗鮮,走馬觀花,一次性消費居多。

 

05年-14年,旅游稱之為自助游時代,這十年人們不再拘泥于跟團游,開始自己選擇交通,酒店,景區,自己安排行程。這個階段OTA快速發展,連鎖酒店,度假村,租車行業,飛機,高鐵快速發展,風景區大量多元化發展,并且開始有很多典型的度假區出現,旅游地產也應運而生。典型舉例:度假區:麗江、三亞、桂林、黃山度假區;快捷酒店:如家,漢庭,七天;OTA:攜程、藝龍、去哪兒、途牛、百程。這個階段的營銷比較市場化,大家都開始尊重市場,競爭白熱化,消費特點在推陳出新,不斷升級,如休閑,周邊游,自助游,深度游。

 

15年開始進入度假時代。事實上從12年13年開始,度假的味道開始呈現,百度一個關于行業的報告提到,14年國內五一,十一的客流增速已經趕不上其它小節日的增長,說明人們開始休閑化,度假化,那些去過很多風景區的人不再對稀缺風景感到驚奇。雖然現在還會有很長一段時間出現假日景區人流客滿扎堆的情況,但是我相信度假的風氣開始形成,我認為15年之后中國開始進入度假時代。這一階段特點度假,休閑度假,深度度假,這個階段代表性的產品會出現,比如一價全包度假產品,還會有很多度假村新模式出現。精品酒店包括:裸心谷、安縵、悅榕莊、逸景營地、地中海俱樂部、帳篷客、隱居集團等;營銷方式也開始小眾化,聚焦部分客戶的需求,包括:贊那度、feekr、6人游、麥田親子等。

 

二、2015年會是精品酒店的風口,中國人經營的精品酒店將逆襲國外酒館品牌

 

2015年會是精品酒店,鄉村酒店,精品民宿等發展的風口,會有大量的項目涌現出來。這將進一步帶來中國未來3-5年精品酒店(文化主題,自然主題,特色主題)的投資和發展,從而促進土地使用權政策的靈活性放開。而對于旅游地產來講,喜與憂也在于。

 

到目前為止,五星級酒店還是國外酒店管理品牌的天下。而過去幾十年酒店行業的發展,快捷酒店品牌如家七天漢庭錦江之星等已經牢牢占據主要市場,而五星級酒店國內酒管品牌還比較弱勢,未來也不好說。但是客戶的喜好點已經發生偏移,以替代四星級酒店為出發點,百花齊放發展起來的精品酒店將成為市場的主流,而且這一批酒管品牌將越來越多是中國的企業,全季,麗楓,逸景,隱居,故里等品牌快速發展。

 

三、旅游地產的未來

 

度假時代和旅游時代對比,客戶的消費特點是客單價增加;體驗效果第一,價格第二;重復性消費。如果一個地方你一輩子去一次,那是觀光;如果一年去一次,那是休閑游;如果一想到就去,那就是度假,而度假和旅游地產就在此一步之遙。所以,我認為度假改變的不僅僅是旅游市場,會對地產行業有很大的影響。

 

 

分時度假起源于歐洲滑雪度假村,1940年在美國開始興起,那時候正是美國房地產泡沫破滅的時候。美國第一批分時度假酒店是旅游地產改造的,現在在賣的,都是為分時度假而設計和建造的,這是尊重客戶需求的變化。

 

其實分時度假在中國做了十年了,沒有做起來的真正原因是中國過去十年地產行業如此繁榮,根本就沒有分時度假生存的土壤,也沒有真正的度假產品。這幾年,變化開始顯現,首先大家對于地產升值的預期降低,開始往消費轉移;第二,很多精品度假村開始出現。所以分時度假才會迎來春天。至于風險控制等,都是可以解決的。

 

四、未來商業競爭在經營客戶:旅游度假與商業地產殊途同歸

 

傳統住宅地產已進入暮年,商業地產已進入中后期,旅游地產岌岌可危,但是還有機會。誰先放下身段,誰先壯士斷腕,誰可能會迎來新的巔峰,機會在于重新理解消費者。

 

萬達(等商業地產)通過商場,電影院,住宅等做客戶,而旅游度假同樣是一個很好地入口。這個入口會進入一個巨大的市場,會產生巨無霸公司。

未來誰最有可能是最大的度假公司?第一是攜程,去哪兒這一類抓住度假客戶的公司,所以梁建章不愿意被BAT收編,因為他有信心做出一個BATC時代;第二是萬科,中信,萬達這樣的地產商。而且攜程的可能性最大,因為他手里邊有客戶;說萬科,萬達,中信的原因是也是因為他們手中有客戶,最有可能購買旅游地產作為第二個房子,但是他們有一個問題,放不下身段。第三個是酒店管理公司,我判斷未來大家一定喜歡住的是中國人管理的酒店、度假村:嘉華,綠城,錦江,華住,鉑濤,崛起的原因只有一個,誰更懂客戶?

 

未來地產,住宅地產,包括商業地產,經營客戶,包括投資的思路都要變化。因為之前賺錢太快了。其實大家想一下,地產繁榮的背后是巨大的浪費,閑置。其實我個人是不看好未來地產的。但是并不是說沒有機會,比如我認為中國最大的旅游地產公司即將出現,關鍵是思路要轉型。

 

旅游地產和商業地產背后經營客戶的思路是一致的。商業地產目前也是經營客戶的思路:如果在商場購物,吃飯的人,最后是在這里訂了機票,去度假,去買了旅游地產,這其實是一個價值鏈的整合。商業地產也是一個非常入口,但是對于客戶,你了解到多少,你又用到了多少。交叉客戶群,如何據此作文章,這是一個機會點。復星不惜加價三倍收購地中海俱樂部,也是為了搶占旅游度假這個入口。最近網上傳萬達和復星競價收購英國一連鎖度假村,也體現了行業大佬對趨勢的判斷。

 

     

 



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